Tóm tắt nội dung vụ việc:
Vụ việc: Vào ngày 01/7/2023 anh Q chủ tiệm CPL có ký hợp đồng thuê nhà của chú L với thời hạn thuê là 05 năm. Sau khi quán mới hoạt động được 1,5 năm, thì chú L bán nhà cho ông T vào ngày 23/12/2024 . Chú L và T đã ký cam kết đặt cọc với nội dung để mua được căn nhà trên thì bên T phải đồng ý cho Q tiếp tục thuê căn nhà trên với thời hạn còn lại là 3,5 năm với giá cho thuê là 60 triệu/tháng. Chú L đã đưa bản cam kết và anh Q mới đồng ý cùng chú L ra hủy hợp đồng cho thuê ở phòng công chứng. Bên mua, ông T đã giao lại cho con gái là bà M đứng tên hợp đồng mua bán nhà và bà M nói rằng không biết về bản cam kết trên. Anh Q và bà M đã có thoả thuận nhiều lần về việc thuê nhà nhưng không thành. Trong khoảng thời gian từ tháng 02 đến tháng 04, cụ thể vào ngày 10/02/2025 anh Q đã nhiều lần liên hệ để trả tiền thuê nhà như bản cam kết thì bên phía bà M không phản hồi và phớt lờ. Với lý do không thanh toán tiền, bà M lấy lại mặt bằng.
Góc nhìn pháp lý đối với tình huống trên:
Căn cứ theo quy định tại Điều 168 Luật Nhà ở 2023, quy định về chủ sở hữu (bên cho thuê) bán nhà đang cho thuê phải đáp ứng các điều kiện sau:
[i] Phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà biết về việc bán và điều kiện bán nhà ở
[ii] Bên thuê nhà được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà ở đang cho thuê, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự có quy định khác.
[iii] Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn.
Bên cạnh đó cũng tại khoản 2 Điều 173 Luật Nhà ở 2023 quy định: “Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.”
Từ quy định Pháp luật đưa ra nhận xét pháp lý:
- Về phía anh Q (bên thuê):
- Sai lầm lớn nhất của anh Q là dựa vào bản cam kết đặt cọc giữa ông L và ông T có nội dung “để ông T có thể mua được căn nhà thì ông T phải tiếp tục cho anh Q thuê với thời hạn còn lại là 3,5 năm cùng giá thuê không đổi là 60 triệu/tháng”. Vì quá tin tưởng vào lời ông L và bản cam kết trên nên anh Q đã ra phòng công chứng để hủy Hợp đồng thuê ban đầu. Nhưng cam kết giữa ông T và ông L chỉ là thỏa thuận dân sự, không có đầy đủ chế tài. Việc không lập hợp đồng ba bên hoặc có cam kết kèm chế tài rõ ràng. Từ đó, dẫn đến bất lợi cho anh Q về mặt pháp lý khi bà M đến đòi lại mặt bằng.
- Về phía bên mua (ông T và bà M):
- Ông T ký cam kết nhưng người đứng tên mua nhà là bà M, trong khi bà M không biết hoặc không chấp nhận cam kết. Do bà M là người đứng tên chủ sở hữu, đồng thời không ký thỏa thuận với anh Q, nên không có nghĩa vụ.
- Trường hợp có dấu hiệu “giao dịch giả tạo” hoặc “đại diện ẩn”, nếu chứng minh được ông T là người thật sự mua nhà và bà M chỉ đứng tên để né tránh nghĩa vụ, thì anh Q có thể yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu theo Điều 124 BLDS 2015.
- Hành vi xử lý sai trái của bà M:
- Việc bà M hàn cửa, thuê người đến quán để ngăn không cho nhân viên vào quán, mặc dù tài sản của quán vẫn còn trong nhà.
- Hành vi có dấu hiệu chiếm giữ tài sản trái phép của bà M, có thể sẽ chịu mức phạt sau:
- Mức nhẹ: Bị xử phạt hành chính theo Điểm b, Khoản 1, Điều 15 Nghị định 144/2021/NĐ-CP: “1. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi: Công nhiên chiếm đoạt tài sản”.
- Mức nặng: Bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo Điều 176 Bộ luật Hình sự 2015: “Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 02 năm hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 02 năm ” tùy vào tài sản bị chiếm giữ.
BÀI HỌC PHÁP LÝ RÚT RA:
- Hợp đồng thuê nhà cần chặt chẽ, có ràng buộc pháp lý rõ ràng và chế tài cụ thể.
- Khi có thay đổi chủ sở hữu, nên ký hợp đồng ba bên (chủ cũ – chủ mới – bên thuê).
- Việc đơn phương chấm dứt hợp đồng cần tuân theo Điều 428 BLDS, phải thông báo trước và có lý do chính đáng.
- Tuyệt đối không xử lý tranh chấp bằng hành vi mắng chửi, xúc phạm, hoặc cưỡng chế trái pháp luật (Dễ vi phạm hình sự).
- Tranh chấp nên giải quyết qua Tòa án để đảm bảo đúng trình tự, tránh gây thiệt hại thêm cho các bên.
No comment