Tình huống: A muốn bán căn nhà mặt tiền đường với giá trị 4 tỷ đồng, B muốn căn nhà của A để kinh doanh, nhưng tài chính của B chỉ có 500tr. B thỏa thuận với A về việc mua lại căn nhà của A bằng hình thức vay 3 bên. B sẽ làm Hợp đồng đặt cọc nhà cho A với số tiền là 500tr, A sang tên căn nhà cho B (. Sau khi sang tên căn nhà cho B và đã hoàn thành nghĩa vụ thuế với nhà nước. B đem căn nhà đó vào ngân hàng thế chấp, sau khi ngân hàng xem xét, thẩm định giá căn nhà, ngân hàng chấp nhận khoản thế chấp căn nhà của B, và B lấy số tiền thế chấp đó trả số tiền còn lại cho A. Thì được gọi là hình thức Vay 3 bên mua Bất động sản.
Khái niệm: Vay ba bên là một hình thức giao dịch bất động sản mà ba bên tham gia là người mua, người bán và ngân hàng. Người mua sẽ vay tiền từ ngân hàng để thanh toán cho người bán, với bất động sản được mua là tài sản thế chấp.
Đây là hình thức phổ biến khi người mua chưa có đủ tài chính để thanh toán toàn bộ giá trị tài sản ngay.
- Góc nhìn pháp lý đối với tình huống trên: Căn cứ pháp lý theo Bộ luật dân sự 2015
Điều 463. Hợp đồng vay tài sản
Hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay. Khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
- Quy trình thủ tục vay ba bên mua nhà, mua đất
Bước 1: Hợp đồng thỏa thuận mua bán
Người mua và người bán thống nhất các điều khoản về giá, hình thức thanh toán, thời gian bàn giao,… và ký kết hợp đồng đặt cọc hoặc thỏa thuận mua bán…
CSPL: Điều 385. Hợp đồng Bộ luật dân sự 2015: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”.
Hợp đồng mua bán tài sản (Điều 430 – 451)
Hợp đồng vay tài sản (Điều 463 – 479)
Bước 2: Đặt cọc
Người mua đặt cọc một khoản tiền theo thỏa thuận của bên A và bên B, nhằm bảo đảm giao dịch sẽ tiếp tục được thực hiện theo thỏa thuận.
CSPL: Điều 328 Đặt cọc Bộ luật dân sự 2015.
Bước 3: Chuẩn bị và nộp hồ sơ vay vốn
Người mua chuẩn bị hồ sơ vay vốn gửi ngân hàng, bao gồm:
Giấy đề nghị vay vốn,
Hồ sơ pháp lý cá nhân (CMND/CCCD, hộ khẩu,…)
Hồ sơ chứng minh thu nhập
Hợp đồng đặt cọc, thông tin về tài sản định mua
Hồ sơ tài chính,
Phương án sử dụng vốn vay,
Ngân hàng có quyền yêu cầu thêm tài liệu để thẩm định tính hợp pháp, hợp lệ của hồ sơ và tài sản bảo đảm.
Bước 4: Ngân hàng thẩm định tài sản và hồ sơ
Ngân hàng thẩm định giá trị và tính pháp lý của bất động sản, đồng thời đánh giá khả năng trả nợ của người vay. Trên cơ sở đó, ngân hàng đưa ra quyết định cho vay và hạn mức tương ứng.
Bước 5: Ký hợp đồng vay và thế chấp
Nếu hồ sơ được duyệt, người mua ký hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp tài sản với ngân hàng.
Điều 317 – Thế chấp tài sản
Điều 295 – Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
Bước 6: Công chứng hợp đồng mua bán và đăng ký giao dịch bảo đảm
Bước 7: Ngân hàng giải ngân
Bước 8: Chuyển nhượng quyền sở hữu.
- Ưu và nhược điểm của hình thức vay ba bên
– Ưu điểm
Tăng tính minh bạch và an toàn: Ngân hàng tham gia giám sát toàn bộ quy trình, thẩm định pháp lý và tài sản, giúp hạn chế rủi ro cho các bên.
Giảm áp lực tài chính ban đầu: Người mua có thể trả góp theo thời gian, thay vì thanh toán một lần.
Đảm bảo thanh toán cho người bán: Người bán được nhận tiền đúng quy trình, đảm bảo an toàn và chắc chắn trong giao dịch.
– Nhược điểm
Thủ tục phức tạp, mất thời gian: Phải trải qua nhiều bước, đòi hỏi người mua chuẩn bị kỹ lưỡng.
Phụ thuộc vào kết quả thẩm định của ngân hàng: Nếu tài sản được định giá thấp, người mua có thể không được vay đủ như kỳ vọng.
Phí phát sinh nhiều: Gồm phí thẩm định, phí công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm, phí xử lý hồ sơ,…
- Lưu ý quan trọng khi vay ba bên để mua bất động sản
Lãi suất và điều khoản vay: Cần xem xét kỷ lãi suất, thời hạn vay, lãi phạt, và khả năng trả nợ trước hạn.
Chọn ngân hàng uy tín: Ngân hàng chuyên nghiệp sẽ hỗ trợ tốt hơn và minh bạch trong giải ngân, thẩm định.
Giấy tờ và hồ sơ đầy đủ, chính xác: Đảm bảo tài sản có pháp lý rõ ràng, không tranh chấp, đủ điều kiện sang tên.
Ghi nhận cụ thể cam kết trong văn bản: Tránh thỏa thuận miệng, cần thể hiện rõ nghĩa vụ, điều kiện giải ngân, phương thức thanh toán trong hợp đồng.
Cẩn trọng với người môi giới hoặc trung gian: Nếu có bên thứ tự tham gia hỗ trợ thủ tục, cần xác minh uy tín và vai trò cụ thể.
Kết luận:
Vay ba bên là phương thức mua bán nhà đất phổ biến và an toàn khi người mua cần vốn hỗ trợ từ ngân hàng. Tuy nhiên, để giao dịch diễn ra thuận lợi và đảm bảo quyền lợi của các bên, cần nắm rõ quy trình, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và đặc biệt lưu ý các ràng buộc pháp lý trong từng bước. Việc tham vấn ý kiến luật sư hoặc chuyên gia tài chính là cần thiết để tránh các rủi ro không đáng có.
No comment